Tu as sans doute lu que le seuil de TVA tombait à 37 500 € pour les locations avec petit-déjeuner. C'est faux : 37 500 € est le seuil des prestations de services (une conciergerie, par exemple). Une location para-hôtelière relève de l'hébergement, dont le seuil est de 85 000 € en 2026. Et la réforme qui prévoyait un seuil unique de 25 000 € a été abandonnée en novembre 2025. Voici les règles vérifiées, avec des exemples chiffrés.
1. D'abord : sans services, ta location n'a pas de TVA
La location d'un logement meublé est exonérée de TVA (article 261 D 4° du CGI). Tant que tu ne proposes pas de prestations para-hôtelières, peu importe ton chiffre d'affaires : 20 000 € ou 150 000 €, tu ne factures pas de TVA. Tu n'as donc aucun seuil à surveiller.
Le ménage de fin de séjour, un panier de bienvenue ou une boîte à clés ne suffisent pas à faire de toi un hôtelier. La question ne se pose que si tu ajoutes plusieurs services « comme à l'hôtel ».
Sur tes factures ou tes contrats de location sans services, la bonne mention est « TVA non applicable, article 261 D 4° du CGI ». La mention « article 293 B » concerne la franchise en base, c'est un autre cas (voir plus bas).
2. Quand le petit-déjeuner te fait basculer en para-hôtellerie
Ta location devient para-hôtelière, donc soumise à la TVA, quand elle est proposée pour des séjours de 30 nuits maximum et qu'elle comporte, en plus du logement, au moins 3 des 4 prestations suivantes :
- Le petit-déjeuner
- Le nettoyage régulier des locaux pendant le séjour (le ménage de fin de séjour ne compte pas)
- La fourniture du linge de maison (draps, serviettes)
- La réception de la clientèle, même non personnalisée
Deux précisions de la doctrine fiscale (BOFiP du 26 mars 2025) : il suffit que ces prestations soient proposées, même si le voyageur ne les prend pas, et la réception n'a plus besoin d'être assurée par une personne présente en permanence. Le petit-déjeuner est souvent la 3e case cochée : beaucoup d'hôtes fournissent déjà le linge et organisent l'accueil.
Linge fourni + accueil organisé + petit-déjeuner proposé = 3 sur 4. Si tu veux rester en location meublée exonérée, garde au plus 2 de ces services. Pour les cas limites (accueil dématérialisé, petit-déjeuner en option payante), fais valider par un comptable.
3. Le seuil qui s'applique en 2026 : 85 000 €
Une location para-hôtelière est une prestation d'hébergement. Elle bénéficie de la franchise en base de TVA (article 293 B du CGI) jusqu'à 85 000 € de chiffre d'affaires annuel, avec un seuil majoré de 93 500 €. Le seuil de 37 500 € (41 250 € majoré) vise les autres prestations de services, comme une conciergerie qui facture ses honoraires.
- Sous 85 000 € : franchise en base, pas de TVA à facturer. Mention « TVA non applicable, art. 293 B du CGI »
- Entre 85 000 € et 93 500 € : un premier dépassement ne te fait pas perdre la franchise tout de suite, mais tu la perds si tu restes au-dessus de 85 000 € l'année suivante
- Au-delà de 93 500 € : tu deviens redevable de la TVA dès le jour du dépassement
- Taux applicable à l'hébergement para-hôtelier : 10 %. Le petit-déjeuner compris dans le prix suit aussi le taux de 10 %
Pour mémoire, la loi de finances 2025 prévoyait un seuil unique de 25 000 € pour tous les micro-entrepreneurs. Il a été suspendu, puis abandonné par la loi du 3 novembre 2025 : les seuils de 85 000 € et 37 500 € restent ceux de 2026.
4. Exemples chiffrés : qui dépasse vraiment 85 000 € ?
Le chiffre d'affaires à comparer au seuil est le total des nuits encaissées sur l'année, avant déduction des commissions des plateformes. Quelques profils para-hôteliers, calculés sur 365 nuits :
- T3 Paris 11e avec petit-déjeuner et linge, 55 % d'occupation à 180 €/nuit : environ 36 100 €. Très loin du seuil
- Maison 6 personnes à Avignon, 50 % d'occupation à 250 €/nuit : environ 45 600 €. Sous le seuil
- Chambres d'hôtes 3 chambres, 55 % d'occupation à 85 €/nuit : environ 51 200 €. Sous le seuil
- Chambres d'hôtes 5 chambres, 60 % d'occupation à 90 €/nuit : environ 98 600 €. Au-dessus de 93 500 €, TVA obligatoire
- Grand gîte 12 personnes avec services, 55 % d'occupation à 450 €/nuit : environ 90 300 €. Zone de tolérance, à surveiller
En pratique, un logement seul atteint rarement 85 000 €. Le seuil concerne surtout les maisons d'hôtes de 4 chambres et plus, les grands gîtes haut de gamme et les hôtes qui gèrent plusieurs logements para-hôteliers sous la même entreprise : le seuil s'apprécie sur l'ensemble de ton activité, pas logement par logement.
5. Devenir redevable de la TVA : ce qui change concrètement
- Tu factures 10 % de TVA sur le prix de tes nuits. Si tu ne veux pas augmenter tes prix, la TVA sort de ta marge
- Tu récupères la TVA payée sur tes dépenses liées à l'activité (mobilier, linge, travaux, produits du petit-déjeuner)
- Tu demandes un numéro de TVA intracommunautaire et tu le fais figurer sur tes factures
- Airbnb et Booking ne collectent pas ta TVA à ta place : ils facturent la TVA sur leurs propres commissions, mais la TVA sur tes nuits reste à ta charge et à déclarer par toi
- Déclarations : en 2026, le régime simplifié (déclaration annuelle CA12 et acomptes en juillet et décembre) existe encore. Il est supprimé au 1er janvier 2027 : tu passeras à la déclaration CA3, mensuelle, ou trimestrielle si ta TVA à payer est faible
Si tu approches 85 000 €, anticipe : garde de la marge dans tes tarifs pour absorber 10 % de TVA, et conserve toutes tes factures d'achat, la TVA qu'elles contiennent deviendra récupérable.
6. Stratégie 2026 : que faire selon ta situation
- Tu proposes 2 services ou moins : tu es en location meublée exonérée, aucun seuil ne te concerne
- Tu es para-hôtelier sous 85 000 € : franchise en base, rien à facturer, mention 293 B sur tes factures
- Tu es para-hôtelier entre 85 000 € et 93 500 € : prépare le passage à la TVA pour l'année suivante avec ton comptable
- Tu dépasses 93 500 € : TVA à 10 % dès le jour du dépassement, fais-toi accompagner par un comptable qui connaît l'hébergement touristique
- Tu prévois de gros travaux ou un achat neuf : il est possible d'opter pour la TVA sous le seuil afin de récupérer celle de tes dépenses. L'engagement est lourd (la TVA récupérée sur un bien immobilier peut devoir être reversée en partie pendant 20 ans si tu arrêtes les services) : à étudier uniquement avec un comptable
Sources
Règles vérifiées en septembre 2026. La fiscalité change chaque année : pour une décision engageante, fais valider ta situation par un expert-comptable.