La réglementation à Beaune : ce qui est obligatoire
Beaune n'est pas en zone tendue, ce qui simplifie considérablement les démarches par rapport à Paris ou Lyon. Mais la déclaration en mairie reste obligatoire depuis 2023, et la loi Le Meur 2025 a durci les contrôles.
1. Numéro d'enregistrement (obligatoire)
Tu dois obtenir un numéro d'enregistrement à 13 chiffres via la mairie de Beaune avant toute mise en location. Ce numéro figure obligatoirement sur tes annonces (Airbnb, Booking, Vrbo). Amende de 5 000 € par annonce non déclarée, portée à 50 000 € en récidive.
Démarche en mairie
Demande gratuite via le portail beaune.fr ou directement à la Direction de l'urbanisme. Délai : 7 à 14 jours. Le numéro est valable jusqu'au changement de logement ou de propriétaire.
2. Pas de changement d'usage requis
Beaune n'impose pas de procédure de changement d'usage pour la résidence secondaire (avantage majeur sur les zones tendues). Tu peux donc louer une résidence secondaire 365 nuits/an sans plafond, à condition d'être déclaré et d'afficher le numéro d'enregistrement. Cette flexibilité fait de Beaune l'une des villes les plus accessibles aux investisseurs LCD en France.
120 nuits si résidence principale
Si Beaune est ta résidence principale, tu es plafonné à 120 nuits par an comme partout en France. Airbnb bloque automatiquement le calendrier au dépassement. Pour louer plus, il faut passer en meublé secondaire ou pro.
3. Taxe de séjour à Beaune
Tarifs de la taxe de séjour à Beaune en 2026, par personne et par nuit, d'après la base officielle de la DGFiP. La colonne « À collecter » est le montant à faire payer, taxes additionnelles comprises : départementale 10 %. Les mineurs ne la paient pas.
| Hébergement | Part communale | À collecter |
|---|---|---|
| Meublé non classé | 5 % du prix HT par personne | 5,50 % du prix HT par personne |
| Chambres d'hôtes | 0,80 € | 0,88 € |
| Meublé 1 étoile | 0,80 € | 0,88 € |
| Meublé 2 étoiles | 1,00 € | 1,10 € |
| Meublé 3 étoiles | 1,70 € | 1,87 € |
| Meublé 4 étoiles | 2,60 € | 2,86 € |
| Meublé 5 étoiles | 3,60 € | 3,96 € |
Pour un meublé non classé, le pourcentage s'applique au prix HT de la nuitée divisé par le nombre d'occupants (mineurs compris dans la division), dans la limite du tarif le plus élevé voté à Beaune. Exemple : une nuit à 120 € pour 2 adultes fait 60 € par personne, soit 3,30 € par personne et par nuit. Faire classer son meublé change souvent la note : notre simulateur de taxe de séjour compare les deux.
Airbnb la collecte et la reverse pour vous dans la plupart des cas ; sur une autre plateforme ou en réservation directe, vérifiez qui la collecte (en direct, c'est à vous de la déclarer). Source : tarifs de la taxe de séjour, DGFiP (données DELTA), relevé en octobre 2026.
Le marché LCD à Beaune par quartier
Beaune est un marché concentré : l'intra-muros (centre historique fortifié) génère l'essentiel de la demande. Les villages de la Côte (à 5-15 min en voiture) offrent une alternative charme premium pour les œnotouristes.
Saisonnalité beaunoise : le calendrier à connaître
- Vente des vins des Hospices (3e weekend de novembre) : 30 000 visiteurs en 3 jours, ADR ×3, occupation 100 % à 50 km à la ronde, l'événement absolu
- Saint-Vincent Tournante (fin janvier) : 80 000 visiteurs sur 2 jours, événement itinérant entre villages, ADR ×2 à ×3 selon le village hôte de l'année
- Été (juin-août) : 75-85 % d'occupation, clientèle internationale (US, UK, Belgique, Pays-Bas, Asie), séjours 3-5 nuits
- Vendanges et Festival international d'opéra baroque (juillet) : demande forte, clientèle culturelle premium, ADR +30 %
- Marché de Noël et Festival des Lumières (décembre) : Beaune s'illumine, week-ends parisiens et lyonnais, occupation 65-75 %
- Janvier-février (hors Saint-Vincent) : creux, occupation 30-40 %, activer tarifs longue durée et travaux
La fiscalité à Beaune : LMNP et arbitrages 2026
Pas de spécificité fiscale locale hors taxe de séjour. La loi Le Meur s'applique pleinement, et l'arbitrage micro-BIC vs régime réel dépend du volume de location.
Micro-BIC vs régime réel
Sous 15 000 € de CA annuel : micro-BIC avec abattement de 30 % (meublé non classé) ou 50 % (meublé classé étoiles). Un T2 bien situé à Beaune génère en moyenne 16 000 à 28 000 € de CA annuel, ce qui place le seuil de bascule au régime réel à un niveau facile à dépasser. L'amortissement d'un bien à 200-450 k€ dans le centre permet souvent d'effacer toute imposition les 8 premières années.
Le classement étoiles : levier majeur à Beaune
Faire classer ton meublé (1 à 5 étoiles via Atout France) permet de passer de 30 % à 50 % d'abattement en micro-BIC. À Beaune, le classement 3 ou 4 étoiles est accessible pour la plupart des biens bien équipés du centre. Coût de l'audit : 200 à 400 €. Sur la clientèle œnotouristique premium, le classement rassure et permet de pratiquer des tarifs supérieurs.
Pour aller plus loin : régime réel vs micro-BIC en 2026 · classement meublé tourisme : démarches
Comment rentabiliser votre Airbnb à Beaune
Beaune attire une clientèle œnotouristique au pouvoir d'achat élevé qui réserve souvent 3 à 6 mois à l'avance. La clé : positionner ton bien comme une expérience, pas un simple hébergement.
1. Capitalise sur la Vente des vins (3e weekend de novembre)
La Vente des vins des Hospices est l'événement le plus rentable de l'année. Ouvre ton calendrier 12 mois à l'avance, fixe un minimum de 3 nuits, et majore tes tarifs de 150 à 250 % sur le weekend. Les hôtes qui packagent (chambre + dégustation + transfert) facturent 1 500-3 000 € le forfait weekend et louent en 24 h.
2. Construis des partenariats avec les domaines viticoles
Beaune compte plus de 200 domaines à moins de 15 minutes. Crée des partenariats avec 3-5 domaines locaux pour proposer des dégustations privées à tes voyageurs. C'est un facteur de différenciation majeur sur Airbnb et un levier de hausse d'ADR de 20 à 40 %. La plupart des domaines acceptent volontiers en échange d'une visibilité sur ton annonce.
3. Multilingue obligatoire
Plus de 70 % de la clientèle œnotouristique de Beaune est internationale (US, UK, Belgique, Pays-Bas, Asie). Annonce en anglais obligatoire. Livret d'accueil bilingue. Carte des domaines avec recommandations personnalisées. Un livret d'accueil œnotouristique de 10-15 pages bien fait justifie à lui seul un ADR supérieur de 15 à 25 %.
4. Booking.com et la réservation directe
Booking capte 30 à 40 % de la clientèle internationale d'œnotourisme en France. N'être que sur Airbnb signifie passer à côté de la clientèle UK et asiatique. Active Booking et synchronise via iCal. Pour la clientèle fidèle (qui revient pour la Vente des vins chaque année), la réservation directe (Driing, site personnalisé) est ultra-rentable.
Questions fréquentes sur la LCD à Beaune
Combien coûte la taxe de séjour à Beaune en 2026 ?
Faut-il une autorisation pour louer en courte durée à Beaune ?
Quel est le tarif moyen d'un Airbnb à Beaune ?
La Vente des vins des Hospices justifie-t-elle d'investir à Beaune ?
Faut-il privilégier le centre historique ou les villages alentours ?
Quelle est la durée moyenne de séjour à Beaune ?
Combien peut rapporter ton logement à Beaune ?
Occupation, prix moyen par nuit et revenu annuel à Beaune, mois par mois, en 30 secondes. Ensuite, garde ton estimation et prépare ton prévisionnel dans ton compte gratuit.
Ton équipe LCD à Beaune
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