Décla.fr : déclarer sa LMNP seul sans expert-comptable en 2026

Le régime réel en LMNP fait souvent peur pour une seule raison : la liasse fiscale (formulaire 2031-SD et annexes 2033). Des outils comme décla.fr existent précisément pour la produire sans passer par un cabinet à 500-800€/an. Voici ce que ça fait vraiment, ce que ça ne fait pas, et ce qui a changé en 2025 sur la fiscalité de la revente : un point que beaucoup de contenus en ligne n'ont pas encore mis à jour.

1. Décla.fr, à qui ça s'adresse (et à qui pas)

Décla.fr n'est pas un logiciel de comptabilité classique ni un cabinet d'expertise comptable inscrit à l'Ordre. C'est un outil de production fiscale annuelle, créé en 2017 et adossé au cabinet Honoré Patrimoine, dédié aux loueurs en meublé au régime réel : il génère ta liasse fiscale (2031-SD + annexes 2033-A à G), calcule tes amortissements, et télétransmet directement à la DGFiP en tant que partenaire EDI habilité.

Source : decla.fr, page éditeur et blog, 2026.

2. Combien ça coûte en 2026

• Formule simplifiée : 219€ TTC pour produire et télétransmettre ta liasse 2031/2033
• Formule avec fichier FEC (utile en cas de contrôle fiscal approfondi) : 249€ TTC
• Pour une SCI à l'IS : 119€ TTC par déclaration
• À comparer à un expert-comptable spécialisé LMNP : 500€ à 800€ HT/an pour un bien, davantage pour plusieurs lots ou une structure complexe

Source : grille tarifaire publique decla.fr 2026 ; comparatifs indépendants (jedeclaremonmeuble.com, lmnp.ai). Les tarifs évoluent d'une année sur l'autre : vérifie toujours le prix affiché au moment de ton inscription.

3. Comment ça marche : 7 étapes

Le parcours se fait en une session de saisie guidée, avec des contrôles de cohérence automatiques avant l'envoi définitif.

• Informations générales de ton activité (SIRET, régime, logements)
• Recettes locatives de l'année (montant brut, avant commissions plateformes)
• Charges d'exploitation (ménage, assurance, commissions, copropriété, taxe foncière...)
• Charges financières (intérêts d'emprunt, hors capital remboursé)
• Immobilisations et amortissements (bien hors terrain, mobilier, travaux : suivis d'une année sur l'autre)
• Contrôles de cohérence automatiques (alertes sur les incohérences probables)
• Génération de la liasse et télétransmission sécurisée à la DGFiP

4. Ce qui a changé en 2025 : amortissements et plus-value à la revente

Historiquement, l'amortissement au régime réel réduisait l'impôt chaque année sans impacter le calcul de la plus-value à la revente. La loi de finances pour 2025 (article 84) a mis fin à ce deuxième avantage : pour toute cession à compter du 15 février 2025, les amortissements immobiliers déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : y compris les amortissements pratiqués avant 2025 (réponse ministérielle Mette, question n°10097, 24 mars 2026).

Concrètement : plus tu as amorti pendant la location, plus la base de calcul de ta plus-value future augmente. Le mobilier n'est pas concerné, seul l'amortissement immobilier l'est. Le régime des plus-values reste par ailleurs celui des particuliers (exonération totale d'impôt après 22 ans de détention, 30 ans pour les prélèvements sociaux).

Source : loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 ; BOFiP.

5. Les limites : quand ce n'est pas fait pour toi

Les avis consultés (comparatifs indépendants, avis publics) convergent : décla.fr est adapté à une situation standard, mais atteint ses limites sur des montages complexes.

• Bien détenu en SCI à l'IS, en démembrement de propriété, ou en holding : nécessite une analyse humaine
• Basculement en LMP (loueur professionnel) : régime social et fiscal entièrement différent
• Revente prévue dans l'année : la réintégration des amortissements mérite une simulation personnalisée
• Pas de certification d'expert-comptable : la responsabilité de l'exactitude de ta déclaration reste la tienne, comme pour tout auto-déclarant

Source : synthèse de comparatifs et avis publics (jedeclaremonmeuble.com, lmnp.ai, avis Google decla.fr), 2026.