Mis à jour 2026

Déclarer sa LMNP seul avec décla.fr

Régime réel, liasse fiscale 2031/2033, amortissements, réforme 2025 sur la plus-value à la revente : la méthode complète et sourcée pour faire ta déclaration LMNP toi-même : et savoir précisément quand tu as quand même besoin d'un expert-comptable.

2h50
4 modules
12 leçons
Intermédiaire
Régime réel
Créer un compte, Accès gratuit Voir le programme
Pourquoi cette formation

Le régime réel n'est pas réservé aux comptables

Beaucoup d'hôtes restent au micro-BIC (ou payent un cabinet 500 à 800€/an) simplement parce que la liasse fiscale (2031/2033) leur paraît hors de portée. Des outils comme décla.fr existent précisément pour ça. Encore faut-il comprendre ce qu'ils font, ce qu'ils ne font pas, et ce qui a changé en 2025 avant de s'y lancer.

219€
le prix d'entrée de décla.fr en 2026 pour produire et télétransmettre ta liasse, contre 500-800€ pour un expert-comptable
15 fév.
2025 : date à partir de laquelle les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (LF 2025, art. 84)
2
déclarations distinctes à ne pas confondre : la liasse fiscale (2031/2033) et ta déclaration de revenus (2042-C-PRO)

Sources détaillées dans la formation : loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (loi de finances pour 2025), BOFiP, loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur), grille tarifaire publique decla.fr 2026.

À ne pas manquer

Ce que beaucoup de guides n'ont pas encore mis à jour

Trois idées reçues encore largement répandues sur la fiscalité LMNP : et pourquoi elles ne sont plus exactes en 2026.

"L'amortissement ne compte pas dans la plus-value"
Faux depuis le 15 février 2025 : les amortissements immobiliers déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (loi de finances 2025, art. 84).
"Il faut adhérer à un CGA pour optimiser sa fiscalité"
La majoration de 25% pour non-adhésion a disparu depuis 2023, et le cadre légal des CGA/OGA lui-même a été supprimé depuis le 16 février 2025.
"Une fois la liasse envoyée, ma déclaration est faite"
Non : il reste à reporter le résultat fiscal sur ta déclaration de revenus personnelle (2042-C-PRO), une étape distincte et trop souvent oubliée.
"Le formulaire s'appelle 2031-K-bis"
Le nom officiel est 2031-SD, avec ses annexes 2033-A à 2033-G : un détail qui compte quand on cherche le bon document sur impots.gouv.fr.
Objectifs

Ce que tu vas maîtriser

Du choix de régime jusqu'à la télétransmission de ta liasse, en passant par les pièges à éviter.

Savoir si tu es vraiment en LMNP (et pas en LMP) et quel régime fiscal te concerne
Comprendre la réforme 2025 sur les amortissements et la plus-value à la revente
T'immatriculer gratuitement et opter pour le régime réel sans te tromper de date
Suivre pas à pas le remplissage de ta liasse avec décla.fr
Respecter le calendrier fiscal 2026 sans confondre les 3 échéances distinctes
Savoir précisément quand un outil en ligne ne suffit plus et qu'il te faut un expert-comptable
Programme

4 modules · 12 leçons

Du vocabulaire de base jusqu'à la limite de l'auto-déclaration, dans l'ordre où tu en as besoin.

Module 1
Comprendre ce que tu dois déclarer avant de choisir un outil
45 min  ·  3 leçons
LMNP, micro-BIC, régime réel : le vocabulaire à maîtriser avant de commencer
Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir, concrètement
La réforme 2025 sur les amortissements et la plus-value : ce qu'il faut savoir avant de basculer
Module 2
S'immatriculer et opter pour le régime réel
25 min  ·  2 leçons
L'immatriculation LMNP : obtenir ton SIRET gratuitement
Opter pour le régime réel : les deux façons de le faire, et le piège du timing
Module 3
décla.fr : l'outil, pour qui, et comment ça marche
55 min  ·  4 leçons
Qu'est-ce que décla.fr, exactement
décla.fr vs expert-comptable vs autres outils : le comparatif honnête
Les 7 étapes de la liasse sur décla.fr, expliquées une par une
Ce que décla.fr ne fait pas à ta place : le 2042-C-PRO et tes vérifications
Module 4
Le calendrier fiscal 2026 et les erreurs à éviter
45 min  ·  3 leçons
Le calendrier fiscal LMNP 2026, date par date
Les erreurs les plus fréquentes en déclaration LMNP seul
Quand ce guide ne suffit plus : les situations où il te faut un vrai expert-comptable
Pour qui

Cette formation est pour toi si

Tu es (ou envisages d'être) au régime réel pour ta LCD, en nom propre, sur un ou quelques logements
Tu payes un expert-comptable pour une déclaration que tu soupçonnes assez simple à faire toi-même
Tu hésites entre micro-BIC et régime réel et veux un calcul clair, pas un avis vague
Tu veux comprendre la réforme 2025 avant de t'engager sur des amortissements pour 20-30 ans
Tu veux un cadre honnête, qui te dit aussi quand un outil en ligne ne suffit pas
Tu es déjà en LMP, en SCI complexe ou en cours de revente : cette formation te dira d'aller voir un professionnel : et pourquoi
Formations liées

Le cadre légal complet

Fiscalité et réglementation LCD 2026
Loi Le Meur, numéro d'enregistrement, DPE, taxe de séjour : le cadre légal complet avant de te concentrer sur ta déclaration.
Voir la formation
Fiscalité et statut conciergerie
Si tu envisages de professionnaliser ton activité au-delà de la LMNP, les statuts et obligations à connaître.
Voir la formation
Passer à l'action

Prêt à déclarer seul ?

Accède à la formation complète, sourcée et mise à jour pour 2026, et prépare ta prochaine déclaration en confiance.

Créer un compte, Accès gratuit