Simulateur de rentabilité location courte durée

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Calcule ta rentabilité

Prix par nuit 100 €

Taux d'occupation 65 %

Commission OTA 17 %

Charges mensuelles 800 €

Charges = copropriété, taxe foncière, eau, électricité, internet, ménage, assurance PNO, abonnements (par mois). Commission : Airbnb 15,5 % côté hôte depuis le 13/10/2026, Booking 15 à 18 %, hors TVA.

Revenu net mensuel

1 350 €

après commission + charges

CA brut annuel

23 700 €

~237 nuits vendues

Total commission OTA

4 030 €

économie si réservations directes (Driing)

Préfile avec mon ADR réel Mode investissement

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Pourquoi cet outil

Trop d'hôtes pilotent
au revenu brut

Le piège classique : un logement qui sort 28 000 € de CA par an sur Airbnb, ça semble énorme. Sauf qu'entre la commission plateforme (15 %), le ménage facturé en commission (à déduire si tu ne le refactures pas), l'eau, l'électricité, internet, l'assurance, la copropriété, la taxe foncière, le crédit, et le mobilier qui s'use, le net réel peut tomber à 8 000 €.

Le simulateur de rentabilité fait deux choses : il calcule ton net mensuel en mode opérationnel (logement déjà acquis), et il calcule ton cash-flow + rentabilité brute + rentabilité nette nette en mode investissement (achat à crédit). C'est l'outil de décision avant achat, et le tableau de bord après acquisition.

Bonus : le simulateur signale les ratios qui indiquent une rentabilité fragile (taux d'effort > 40 %, rentabilité nette < 4 %) et compare ton bien à des standards du marché.

Ce que tu obtiens

Un résultat clair, instantané, gratuit

Mode opérationnel : revenu net mensuel post-charges
Mode investissement : cash-flow + rentabilité brute + nette
Commissions plateforme paramétrables
Net avant impôt, sans chiffres gonflés

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Comment ça se calcule

Les 4 ratios qui comptent vraiment

Revenu brut LCD

Revenu après commission = ADR × nb_nuits_louées × (1 − commission_plateforme). L'ADR moyen et le taux d'occupation sont les deux variables critiques. Une variation de 10 % d'occupation change ton revenu brut de 10 %.

Revenu net mensuel

Net mensuel = (Revenu brut annuel − charges variables et fixes) / 12. Charges incluses : eau, électricité, gaz, internet, ménage, assurance PNO, copropriété, taxe foncière, abonnements, petits travaux d'entretien.

Rentabilité brute

Rentabilité brute = (Revenu brut annuel / Prix d'achat tout compris) × 100. Indicateur d'entrée de gamme. Un bien LCD classique vise 7 à 10 % brut, un bien premium 5 à 7 %.

Rentabilité nette nette

Rentabilité nette nette = (Revenu net annuel − impôts − cotisations) / (Prix d'achat + frais de notaire + travaux). C'est le seul indicateur fiable pour comparer un LCD à un livret A, un PEA, un autre investissement immobilier. Vise 4 à 6 % minimum.

Cash-flow mensuel

Cash-flow = Revenu brut mensuel − mensualité crédit − charges courantes − provision impôts/cotisations. Positif = le bien s'autofinance et te dégage du cash. Négatif = tu mets de l'argent tous les mois (déficit foncier acceptable si rentabilité nette nette positive).

Cas pratiques

3 stratégies comparées en chiffres

Studio Bordeaux 18 m², achat 130 000 €

Apport 25 000 € + prêt 105 000 € sur 25 ans à 3,8 % → mensualité 542 €
ADR moyen 75 €, occupation 60 % → 16 425 € CA brut/an
Commission OTAs 15 %, charges courantes 3 200 €/an
Revenu net annuel : 16 425 × 0,85 − 3 200 = 10 761 €
Cash-flow mensuel avant impôt : (16 425 × 0,85 / 12) − 542 − (3 200 / 12) = 355 €
Rentabilité nette nette : (10 761 − impôt et prélèvements ~1 800 €) / 145 000 € (achat + frais) = 6,2 %
Verdict : bon dossier, cash-flow positif, rentabilité nette nette honorable

T2 Lyon 35 m², achat 240 000 €

Apport 50 000 € + prêt 190 000 € sur 25 ans à 3,8 % → mensualité 982 €
ADR moyen 95 €, occupation 65 % → 22 539 € CA brut/an
Commission OTAs 15 %, charges courantes 4 500 €/an
Revenu net annuel : 22 539 × 0,85 − 4 500 = 14 658 €
Cash-flow mensuel avant impôt : (22 539 × 0,85 / 12) − 982 − (4 500 / 12) = 239 €
Rentabilité nette nette : (14 658 − impôt et prélèvements ~2 800 €) / 263 000 € = 4,5 %
Verdict : cash-flow correct mais rentabilité nette nette serrée, vise le classement en meublé de tourisme pour économiser sur l'impôt

Maison Honfleur 80 m², achat 380 000 €

Apport 80 000 € + prêt 300 000 € sur 25 ans à 3,8 % → mensualité 1 551 €
ADR moyen 165 €, occupation 58 % → 34 931 € CA brut/an
Commission OTAs 12 % (mix réservations directes via Driing), charges courantes 6 800 €/an
Revenu net annuel : 34 931 × 0,88 − 6 800 = 23 939 €
Cash-flow mensuel avant impôt : (34 931 × 0,88 / 12) − 1 551 − (6 800 / 12) = 444 €
Recettes au-delà de 23 000 € : cotisations sociales dues en plus de l'impôt (environ 4 000 à 6 000 € au total selon ton régime)
Rentabilité nette nette : environ 4,3 à 4,8 % sur 415 000 €. Verdict : bon dossier, cash-flow solide, classement indispensable pour optimiser

Questions fréquentes

FAQ simulateur

Comment calculer la rentabilité d'une location courte durée ?

Deux niveaux. Rentabilité brute = revenu brut annuel / prix d'achat × 100 (vise 7-10 %). Rentabilité nette nette = (revenu net − impôt − cotisations) / coût total (achat + frais + travaux). C'est la nette nette qui compte vraiment, parce qu'elle se compare à n'importe quel autre placement.

Quel taux d'occupation moyen pour une LCD rentable ?

Le seuil de rentabilité varie selon la ville et l'ADR. En grande ville (Paris, Lyon, Bordeaux), il faut viser au moins 60 % d'occupation annuelle. Dans une ville secondaire ou rurale, ça peut tomber à 45-50 % si l'ADR est élevé (maison atypique, vue mer, etc.). Le simulateur te montre la sensibilité de ton bien à l'occupation.

Faut-il acheter à crédit pour faire de la LCD ?

Le crédit fait levier sur la rentabilité nette nette, à condition que le taux d'intérêt soit inférieur à la rentabilité brute. Avec un crédit à 3,8 % et une rentabilité brute à 8 %, le levier est positif. Avec un crédit à 4,5 % et une brute à 6 %, le levier est marginal et tu prends beaucoup de risque.

La commission Airbnb / Booking est-elle déductible ?

Oui. Toute commission OTAs (Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia, et autres) est déductible en régime réel. Au micro-BIC, elle est intégrée dans l'abattement forfaitaire (30 ou 50 %). Le simulateur permet de paramétrer une commission moyenne pour modéliser ton mix OTAs vs réservations directes (via Driing par exemple).

Quel cash-flow minimum pour qu'un bien LCD soit viable ?

Idéalement positif (le bien s'autofinance). Acceptable s'il est légèrement négatif les premières années si la rentabilité nette nette est solide et le bien capitalise (zone à forte plus-value). Inacceptable si le cash-flow négatif persiste et la rentabilité nette nette tombe sous 4 %.

Le simulateur prend-il en compte les charges de copropriété et la taxe foncière ?

Oui, dans le champ Charges mensuelles : additionne eau, énergie, ménage, internet, assurance, copropriété, taxe foncière et CFE, ramenées au mois. L'impôt et les cotisations ne sont pas inclus : le net affiché est avant impôt.