Combien rapporte une location courte durée à Porto en 2026 ? Calcul gratuit

Les revenus moyens par type de bien à Porto

Voici les estimations indicatives pour Porto en 2026, calculées à partir des données 2024 (Turismo de Portugal RNAL + INE 2024). Ces chiffres reflètent un bien correctement équipé, classé, avec photos pro et 50+ avis. Un bien moins bien positionné peut être 30 à 40 % en dessous.

Studio (15-25 m²)

16 400 €/an

±20 % · ADR ~71 €

T1 (1 chambre)

19 300 €/an

±20 % · ADR ~81 €

T2 (2 pièces) le plus courant

24 300 €/an

±20 % · ADR ~95 €

T3 (3 pièces)

27 900 €/an

±20 % · ADR ~109 €

Maison/loft

31 600 €/an

±20 % · ADR ~124 €

📊 Source méthodologie : Turismo de Portugal RNAL + INE 2024. Agrégation et mise à jour annuelle dès publication des rapports T1 N+1.

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Le calculateur ci-dessous prend en compte ton type de bien, le nombre de chambres et ton mode d'exploitation pour te donner une estimation personnalisée.

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Le marché LCD à Porto en détail

Saisonnalité : les vrais pics

Porto n'a pas une seule haute saison, mais plusieurs pics :

Avril-mai : Printemps + Festival de cinéma Fantasporto. Occupation 75 %, ADR +12 %.
Juin-août : Pic touristique + São João (24 juin). Occupation 82 %, ADR +18 %.
Septembre-octobre : Vendanges Douro, croisières fluviales. Occupation 78 %, ADR +15 %.
Décembre-février : Calme. Occupation 60 %, ADR -10 %. Marché de Noël ajoute un pic mi-déc.

Quartiers : où ça rapporte le plus

Ribeira : ADR 110-150 €, occupation 80 %. UNESCO, vue Douro, #1.
Cedofeita / Aliados : ADR 95-125 €, occupation 74 %. Centre, design, jeune.
Foz do Douro : ADR 110-145 €, occupation 70 %. Bord de mer, chic.
Vila Nova de Gaia : ADR 95-125 €, occupation 76 %. Caves de porto, autre rive.
Bonfim : ADR 80-105 €, occupation 70 %. Authentique, prix doux.

Cadre légal et réglementation

RNAL obligatoire avant location. Moratoire AL strict dans le centre historique (freguesias União das Freguesias do Centro Histórico, Vitória, Miragaia, São Nicolau, Sé) depuis 2018 — aucune nouvelle licence délivrée. Pour acheter en LCD à Porto, vise les bordures ou achète un bien AVEC licence existante. Catégoria B coef. 0.35.

Concurrence et positionnement

~12 000 AL actifs à Porto. La compétition est forte. Pour sortir du lot :

Photos professionnelles (différentiel +20 % de clics)
Classement / certification du bien (abattement fiscal favorable selon pays)
Pricing dynamique (gain 15-25 % de RevPAR vs prix fixe)
Réservations en direct (gagner 15-20 % sur les commissions OTAs)

Questions fréquentes

Combien rapporte une location courte durée à Porto en moyenne ?

En moyenne marché 2024 (Turismo de Portugal RNAL + INE 2024) : 70 % d'occupation à 95 € la nuit, tous canaux confondus (Airbnb, Booking, Vrbo, en direct), soit environ 24 300 € de RevPAR annuel. Un studio rapporte ~16 400 €/an, un T2 ~24 300 €, un T3 ~27 900 €. Ces chiffres supposent un bien bien équipé et bien positionné.

Quels sont les quartiers les plus rentables à Porto ?

Les quartiers premium à Porto : Ribeira (ADR 110-150 €), Cedofeita / Aliados (ADR 95-125 €), Foz do Douro (ADR 110-145 €). Pour un meilleur rapport prix d'achat / revenus, regarde aussi les quartiers émergents listés dans l'article.

Faut-il être déclaré pour louer en LCD à Porto ?

Oui, dès la première nuit. RNAL obligatoire avant location. Consulte les simulateurs fiscaux Jason Marinho pour estimer ton imposition exacte.

Outils complémentaires

Plus loin que la simple estimation de revenus :