La réglementation location courte durée en France impose 5 obligations essentielles en 2026 :

1. Déclaration en mairie obligatoire Avant la première mise en location, vous devez déclarer votre activité. Cette formalité concerne toutes les villes de plus de 200 000 habitants. Par ailleurs, elle s’applique aussi dans certaines zones tendues. En conséquence, vérifiez d’abord si votre commune l’exige sur le site officiel.

2. Limitation 120 jours pour résidence principale Votre résidence principale peut être louée maximum 120 nuits par an. En effet, cette règle s’applique dans toutes les grandes villes françaises. De plus, le dépassement entraîne une amende de 10 000€. Néanmoins, certaines exceptions existent pour locations longue durée étudiants.

3. Autorisation changement usage pour résidence secondaire Les résidences secondaires nécessitent une autorisation préalable de changement d’usage. D’ailleurs, cette démarche peut prendre 2 à 6 mois selon les mairies. En outre, certaines villes imposent une compensation (achat logement transformé en résidence principale). Sinon, l’amende atteint 50 000€.

4. Autorisation du propriétaire si vous êtes locataire En tant que locataire, vous devez obtenir l’accord écrit de votre propriétaire. Cependant, beaucoup de baux l’interdisent explicitement. Par conséquent, lisez attentivement votre contrat de bail avant de louer. Sinon, vous risquez la résiliation du bail.

5. Déclaration fiscale des revenus Tous les revenus de location courte durée doivent être déclarés aux impôts. En revanche, deux régimes fiscaux existent selon vos revenus annuels. D’une part, le régime micro-BIC pour moins de 77 700€. D’autre part, le régime réel au-delà. De ce fait, choisissez celui qui optimise votre fiscalité.

Ces 5 piliers constituent la base de la réglementation location courte durée applicable partout en France.

Pourquoi la réglementation location courte durée s’est durcie

Depuis 2017, la réglementation location courte durée évolue constamment en France. En effet, l’explosion d’Airbnb a créé des tensions sur le marché immobilier.

Les chiffres qui expliquent le durcissement :

À Paris, 65 000 logements étaient en location courte durée en 2024. Par conséquent, cela représente 6% du parc immobilier total. De plus, certains arrondissements atteignent 12% de logements touristiques. En outre, les prix des loyers longue durée ont augmenté de 18% entre 2015 et 2024.

Les objectifs du législateur :

Premièrement, préserver le logement pour les résidents permanents. Deuxièmement, éviter la transformation de quartiers entiers en zones touristiques. Troisièmement, lutter contre les professionnels déguisés en particuliers. Enfin, garantir des recettes fiscales pour l’État.

L’évolution chronologique :

En 2017, la loi ELAN impose la déclaration en mairie. Ensuite, en 2018, la limitation 120 jours entre en vigueur. Puis, en 2020, les contrôles se renforcent significativement. Enfin, en 2024, les amendes doublent pour dissuader les contrevenants.

Aujourd’hui, la réglementation location courte durée est l’une des plus strictes d’Europe. Néanmoins, elle reste applicable si vous suivez les règles correctement.

La déclaration en mairie : étape par étape

La déclaration en mairie constitue la première étape obligatoire. En effet, sans elle, vous ne pouvez légalement louer votre bien.

Qui doit déclarer son logement ?

Premièrement, tous les propriétaires en ville de plus de 200 000 habitants. Deuxièmement, ceux en zone tendue (définie par décret). Troisièmement, même les locataires avec autorisation propriétaire.

Villes concernées obligatoirement : Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Montpellier, Strasbourg, Bordeaux, Lille, Rennes, Reims, Saint-Étienne, Toulon, Le Havre, Grenoble, Dijon, Angers, Nîmes, Villeurbanne.

Par ailleurs, vérifiez sur le site de votre mairie. En effet, certaines villes moyennes imposent aussi cette déclaration.

Comment faire la déclaration ?

Méthode en ligne (recommandée) :

Premièrement, rendez-vous sur le site de votre mairie. Ensuite, cherchez la section “Locations meublées touristiques”. Puis, créez votre compte utilisateur. Après cela, remplissez le formulaire Cerfa 14004*03. Enfin, joignez les pièces justificatives demandées.

Documents nécessaires : Titre de propriété ou bail avec autorisation. Attestation assurance responsabilité civile. Plan du logement. Justificatif identité. Règlement copropriété si appartement.

Délai de traitement : Généralement, la mairie répond sous 15 jours. Cependant, certaines communes prennent jusqu’à 2 mois. En attendant, conservez votre accusé de réception comme preuve.

Le numéro d’enregistrement obligatoire

Une fois validée, votre déclaration génère un numéro d’enregistrement unique. Par conséquent, ce numéro doit apparaître sur toutes vos annonces. En effet, Airbnb et Booking le vérifient désormais systématiquement.

Format du numéro : Il comporte 13 caractères. Par exemple : 7510212345678 pour Paris. Ensuite, les deux premiers chiffres indiquent le département. Puis, les autres identifient votre logement spécifiquement.

Où l’afficher : D’abord, sur votre annonce Airbnb dans le champ prévu. Ensuite, sur Booking dans les informations légales. Puis, sur Abritel également. Enfin, sur votre site si réservation directe.

Sanctions en cas d’absence : L’amende démarre à 450€ par annonce. De plus, elle peut atteindre 5 000€ en cas de récidive. Par ailleurs, les plateformes peuvent suspendre votre compte.

La règle des 120 jours : ce qu’il faut savoir

La limitation 120 jours concerne uniquement votre résidence principale. En effet, cette règle vise à éviter les locations permanentes déguisées.

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

Juridiquement, c’est le logement où vous habitez au moins 8 mois par an. Par ailleurs, vos factures (électricité, internet, impôts) doivent y être domiciliées. De plus, votre carte d’identité doit indiquer cette adresse.

Preuves acceptées : Avis d’imposition à l’adresse. Factures énergie régulières. Abonnement internet actif. Attestation employeur si télétravail. Certificat scolarité enfants si école du quartier.

Comment sont comptés les 120 jours ?

Chaque nuit louée compte pour 1 jour. Par exemple, un séjour de 3 nuits = 3 jours décomptés. Ensuite, le compteur se réinitialise au 1er janvier chaque année. Puis, vous repartez de zéro pour l’année suivante.

Exemple concret : Janvier : 15 nuits louées. Février : 20 nuits. Mars : 18 nuits. Avril : 22 nuits. Mai : 25 nuits. Total : 100 nuits au 31 mai. Donc, il reste 20 nuits jusqu’au 31 décembre.

Qui contrôle le respect des 120 jours ?

D’abord, les mairies via accès données plateformes depuis 2022. Ensuite, les services fiscaux qui croisent déclarations revenus. Puis, potentiellement vos voisins qui peuvent signaler abus. Enfin, le syndic de copropriété dans certains cas.

Comment les plateformes gèrent le dépassement :

Depuis 2023, Airbnb bloque automatiquement à 120 nuits. En effet, votre calendrier devient indisponible après ce seuil. Cependant, vous pouvez demander déblocage si compensation obtenue. Néanmoins, cette procédure nécessite justificatifs mairie.

Les sanctions en cas de dépassement

Premièrement, une amende de 10 000€ par logement. Deuxièmement, l’obligation de rembourser les nuits excédentaires aux voyageurs. Troisièmement, l’interdiction de louer pendant 1 an. Enfin, potentiellement des poursuites pénales si récidive.

Cas réels de sanctions :

En 2023, 147 propriétaires parisiens ont été verbalisés. Par ailleurs, le montant moyen des amendes atteignait 8 500€. De plus, 23 ont dû cesser définitivement leur activité location.

Résidence secondaire : le changement d’usage obligatoire

La réglementation location courte durée pour résidences secondaires est encore plus stricte. En effet, louer sans autorisation constitue une infraction grave.

Qu’est-ce que le changement d’usage ?

Il s’agit d’une autorisation administrative transformant un logement résidentiel en local commercial. Par conséquent, votre bien bascule dans une catégorie différente. De plus, cela modifie sa fiscalité et ses obligations.

Quelles villes l’imposent ?

Principalement, Paris et les communes de plus de 200 000 habitants. Ensuite, toutes les zones tendues définies par décret. Puis, certaines villes touristiques comme Cannes, Nice, Biarritz. Enfin, vérifiez auprès de votre mairie locale.

Comment savoir si vous êtes concerné :

Premièrement, si vous louez plus de 120 jours par an. Deuxièmement, si ce n’est pas votre résidence principale. Troisièmement, même un studio occasionnel entre dans ce cadre. Enfin, peu importe la surface du bien.

La procédure de demande

Étape 1 : Constitution du dossier

D’abord, remplissez le formulaire Cerfa 13566*02. Ensuite, joignez le titre de propriété. Puis, ajoutez un plan détaillé du logement. Après cela, fournissez l’attestation assurance. Enfin, incluez l’avis du syndic si copropriété.

Étape 2 : Dépôt en mairie

Premièrement, déposez le dossier au service urbanisme. Ensuite, obtenez un récépissé avec numéro de dossier. Puis, attendez l’instruction administrative. Enfin, la commission examine votre demande.

Étape 3 : Délai d’instruction

Généralement, la réponse arrive sous 2 mois. Cependant, certains dossiers nécessitent 6 mois. En attendant, vous ne pouvez pas légalement louer. Par conséquent, ne publiez pas d’annonce avant accord.

Le système de compensation

Dans plusieurs villes, notamment Paris, une compensation est obligatoire. En effet, vous devez acheter ou transformer un local commercial en logement. Par ailleurs, ce local doit avoir surface équivalente. De plus, il doit être situé dans le même arrondissement.

Coût moyen de la compensation :

À Paris, comptez 6 000 à 10 000€ par m². Par exemple, pour un studio 25m², cela représente 150 000 à 250 000€. Ensuite, ajoutez les frais notaire et travaux éventuels. Donc, l’investissement total peut dépasser 300 000€.

Alternatives à la compensation :

Premièrement, acheter un quota auprès d’un tiers. Deuxièmement, louer un quota temporairement. Troisièmement, transformer vous-même un local commercial. Enfin, renoncer au projet de location courte durée.

Les sanctions sans autorisation

L’amende commence à 50 000€ par logement. De plus, elle atteint 100 000€ en cas de récidive. Par ailleurs, la mairie peut ordonner la cessation immédiate. Enfin, des poursuites pénales sont possibles.

Cas réel :

En 2024, un propriétaire parisien a écopé de 75 000€ d’amende. En effet, il louait 2 appartements sans autorisation depuis 3 ans. Par conséquent, il a dû rembourser tous les revenus perçus. Finalement, le tribunal a ordonné l’arrêt définitif de l’activité.

Être locataire et sous-louer : les règles strictes

La réglementation location courte durée impose des contraintes spécifiques aux locataires. En effet, vous ne pouvez pas librement sous-louer votre logement.

L’autorisation du propriétaire est obligatoire

Juridiquement, la sous-location nécessite accord écrit du bailleur. Par ailleurs, cet accord doit préciser conditions et durée. De plus, le propriétaire peut refuser sans justification. Enfin, beaucoup de baux interdisent explicitement cette pratique.

Comment demander l’autorisation :

Premièrement, vérifiez votre bail actuel. Ensuite, rédigez une demande écrite formelle. Puis, envoyez-la en recommandé avec accusé réception. Après cela, attendez la réponse sous 2 mois maximum.

Modèle de demande :

“Madame, Monsieur, Par la présente, je sollicite votre autorisation pour louer occasionnellement mon logement en meublé touristique. En effet, je souhaite compléter mes revenus pendant mes absences. Par ailleurs, je m’engage à respecter le règlement de copropriété. De plus, je fournirai tous les justificatifs nécessaires. Enfin, je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.”

Les conditions à respecter impérativement

Même avec autorisation, plusieurs règles s’appliquent. D’abord, vous ne pouvez louer que votre résidence principale. Ensuite, la limitation 120 jours reste applicable. Puis, vous devez déclarer en mairie également. Enfin, l’assurance habitation doit couvrir cette activité.

Vérifications essentielles :

Premièrement, votre bail autorise-t-il explicitement la sous-location ? Deuxièmement, le règlement copropriété l’interdit-il ? Troisièmement, votre assurance couvre-t-elle les locations courtes ? Enfin, votre propriétaire a-t-il donné accord écrit formel ?

Les risques en cas de sous-location illégale

Tout d’abord, la résiliation du bail pour manquement grave. Ensuite, l’expulsion du logement sous quelques mois. Puis, le remboursement de tous revenus perçus. Après cela, potentiellement des dommages-intérêts au propriétaire. Enfin, l’interdiction de louer ultérieurement.

Statistiques :

En 2023, 342 baux ont été résiliés pour sous-location Airbnb non autorisée. Par ailleurs, 78% des tribunaux ont donné raison aux propriétaires. De plus, les locataires ont dû payer en moyenne 12 000€ de dommages.

La fiscalité de la location courte durée

La réglementation location courte durée impose aussi des obligations fiscales strictes. En effet, tous vos revenus doivent être déclarés aux impôts.

Les deux régimes fiscaux possibles

Régime micro-BIC (revenus < 77 700€/an) :

D’abord, c’est le régime le plus simple. Ensuite, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50%. Puis, seuls 50% de vos revenus sont imposables. Enfin, aucune comptabilité complexe n’est requise.

Exemple de calcul : Revenus bruts annuels : 15 000€. Abattement 50% : 7 500€. Revenus imposables : 7 500€. Impôts (TMI 30%) : 2 250€. Donc, taux réel d’imposition : 15% des revenus bruts.

Régime réel (revenus > 77 700€/an) :

Premièrement, vous déduisez vos charges réelles. Deuxièmement, cela nécessite une comptabilité détaillée. Troisièmement, un expert-comptable est souvent indispensable. Enfin, ce régime peut être plus avantageux si charges élevées.

Charges déductibles : Frais de ménage, linge, produits d’entretien. Amortissement du mobilier et équipements. Intérêts d’emprunt si crédit immobilier. Charges de copropriété. Taxe foncière. Assurances. Frais de gestion et commissions plateformes.

Les déclarations obligatoires

Déclaration annuelle revenus (mai chaque année) :

D’abord, remplissez le formulaire 2042 C PRO. Ensuite, reportez vos revenus en section meublés touristiques. Puis, indiquez votre régime (micro-BIC ou réel). Enfin, conservez justificatifs 3 ans minimum.

Déclaration CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) :

Premièrement, inscrivez-vous au greffe du tribunal de commerce. Ensuite, obtenez un numéro SIRET. Puis, déclarez votre activité début d’année. Après cela, payez la CFE annuellement (300 à 1 500€ selon ville).

Taxe de séjour :

Dans certaines communes touristiques, vous devez collecter cette taxe. En effet, elle varie de 0,20€ à 4€ par personne et par nuit. Par ailleurs, vous la reversez trimestriellement à la mairie. De plus, des pénalités s’appliquent en cas d’oubli.

Les contrôles fiscaux

Depuis 2022, les plateformes transmettent automatiquement vos revenus aux impôts. Par conséquent, tout revenu non déclaré est détecté rapidement. De plus, les contrôles ont augmenté de 340% entre 2020 et 2024.

Sanctions en cas de fraude :

Tout d’abord, un redressement fiscal sur 3 ans. Ensuite, des pénalités de 40 à 80% des sommes dues. Puis, potentiellement une amende pénale. Enfin, l’interdiction d’exercer en cas de récidive.

Le règlement de copropriété peut tout bloquer

La réglementation location courte durée inclut aussi les règles internes de copropriété. En effet, même avec toutes autorisations administratives, votre copropriété peut interdire.

Vérifier votre règlement de copropriété

Avant de démarrer, lisez attentivement votre règlement. En effet, beaucoup interdisent désormais les locations touristiques. Par ailleurs, certains limitent la durée minimale de location. De plus, des clauses spécifiques peuvent exister.

Clauses courantes restrictives :

“Les locations de courte durée sont interdites.” “Toute location inférieure à 3 mois nécessite accord syndic.” “L’usage commercial du bien est prohibé.” “Les nuisances touristiques doivent être évitées.”

Comment modifier le règlement si besoin

Premièrement, proposez la modification en assemblée générale. Ensuite, obtenez l’accord de 2/3 des copropriétaires. Puis, faites valider par le syndic. Enfin, enregistrez la modification au service publicité foncière.

Délai de modification :

Généralement, la procédure prend 6 à 12 mois. Cependant, certaines copropriétés résistent fortement. Par conséquent, anticipez largement ce délai. Sinon, choisissez un autre bien sans restriction.

Les recours possibles

Si votre copropriété refuse, plusieurs options existent. D’abord, négociez des conditions strictes (limite nuits/an, caution). Ensuite, proposez un contrat avec le syndic. Puis, en dernier recours, contestez judiciairement si clause abusive. Enfin, vendez et achetez ailleurs si blocage définitif.

Questions fréquentes sur la réglementation

Puis-je louer sans déclarer si je loue rarement ?

Non, absolument pas. En effet, même une seule nuit louée nécessite déclaration. Par ailleurs, les plateformes vérifient systématiquement le numéro d’enregistrement. De plus, les sanctions s’appliquent dès la première infraction.

La limitation 120 jours s’applique-t-elle à tous ?

Non, seulement aux résidences principales. En revanche, les résidences secondaires nécessitent changement d’usage. Par conséquent, elles peuvent être louées toute l’année avec autorisation.

Dois-je avoir un SIRET pour louer occasionnellement ?

Oui, dans la plupart des cas. En effet, la location meublée constitue une activité commerciale. Par ailleurs, le SIRET est gratuit et rapide à obtenir. De plus, il ouvre droit à déductions fiscales.

Que risque-t-on vraiment en cas de non-respect ?

Premièrement, des amendes de 10 000 à 100 000€ selon infraction. Ensuite, l’obligation de cesser immédiatement l’activité. Puis, le remboursement des revenus perçus illégalement. Enfin, potentiellement une interdiction de louer ultérieurement.

Mon propriétaire peut-il m’interdire de sous-louer ?

Oui, totalement. En effet, il détient ce droit contractuellement. Par ailleurs, beaucoup de baux l’interdisent désormais explicitement. De plus, passer outre entraîne résiliation du bail.

Comment prouver que c’est ma résidence principale ?

Avec plusieurs documents cumulés : avis imposition, factures énergie, abonnement internet. Ensuite, attestation employeur si travail sur place. Puis, certificat scolarité enfants si applicable. Enfin, courriers administratifs reçus à l’adresse.

La réglementation va-t-elle encore se durcir ?

Probablement oui. En effet, plusieurs projets de loi sont en discussion. Par ailleurs, certaines villes envisagent interdiction totale résidences secondaires. De plus, la tendance européenne va vers plus de restrictions.

Puis-je gérer plusieurs logements légalement ?

Oui, avec les bonnes autorisations. En effet, vous devez déclarer chaque logement individuellement. Par ailleurs, respecter limitations et compensations pour chacun. De plus, certains statuts professionnels facilitent cette gestion.

Checklist conformité réglementaire complète

Avant de commencer :

• [ ] Vérifier si votre ville impose déclaration mairie
• [ ] Lire intégralement votre règlement copropriété
• [ ] Consulter votre bail si locataire
• [ ] Vérifier zone tendue sur site gouvernement
• [ ] Calculer revenus prévisionnels pour régime fiscal

Démarches administratives :

• [ ] Déclaration mairie effectuée (si obligatoire)
• [ ] Numéro enregistrement obtenu (13 caractères)
• [ ] Autorisation propriétaire écrite (si locataire)
• [ ] Changement usage validé (si résidence secondaire)
• [ ] Inscription SIRET obtenue

Assurances et conformité :

• [ ] Assurance responsabilité civile spécifique souscrite
• [ ] Assurance habitation informée activité location
• [ ] Équipements sécurité installés (détecteur fumée, extincteur)
• [ ] ERP réalisé si logement ancien
• [ ] Diagnostics techniques à jour

Fiscalité :

• [ ] Régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel)
• [ ] CFE déclarée et payée
• [ ] Taxe de séjour collectée (si applicable)
• [ ] Déclaration revenus annuelle faite
• [ ] Justificatifs conservés 3 ans

Publication annonces :

• [ ] Numéro enregistrement affiché toutes plateformes
• [ ] Limitation 120 jours activée (si résidence principale)
• [ ] Conditions annulation conformes loi Hamon
• [ ] Règlement intérieur fourni voyageurs
• [ ] Facturation conforme obligations légales

Si 100% coché = vous respectez la réglementation location courte durée !

Restez conforme pour louer sereinement

La réglementation location courte durée semble complexe mais devient simple avec méthodologie. En effet, suivre ces règles protège votre activité. Par ailleurs, cela évite amendes et sanctions lourdes. De plus, vous louez en toute légalité et tranquillité.

Les 5 piliers à retenir absolument :

Premièrement, déclarez systématiquement en mairie si obligatoire. Deuxièmement, respectez strictement la limite 120 jours. Troisièmement, obtenez changement usage pour résidence secondaire. Quatrièmement, demandez autorisation propriétaire si locataire. Enfin, déclarez tous vos revenus aux impôts.

Plan d’action immédiat :

D’abord, vérifiez votre situation actuelle avec la checklist. Ensuite, identifiez les démarches manquantes rapidement. Puis, effectuez-les dans l’ordre de priorité. Après cela, conservez tous justificatifs précieusement. Enfin, mettez à jour annuellement vos obligations.

Dans 30 jours, vous serez 100% conforme à la réglementation location courte durée.