En LMNP, tu as 2 régimes fiscaux possibles : micro-BIC (par défaut, abattement 50 %) ou régime réel (déduction de toutes tes charges réelles). Beaucoup d'hôtes restent au micro-BIC par défaut, alors que le réel leur ferait économiser plus de 1 500 €/an. Voici le calcul en 5 minutes.
1. Comment fonctionne chaque régime
Micro-BIC : tu déclares ton CA brut et bénéficies d'un abattement forfaitaire de 50 % (qui passe à 30 % en 2026 pour les locations non classées). Tu payes l'impôt sur la moitié restante.
Régime réel : tu déclares ton CA brut et déduis toutes tes charges réelles (intérêts d'emprunt, copropriété, assurance, ménage, amortissement mobilier, etc.). Tu payes l'impôt sur le bénéfice net réel.
Le calcul est simple : si tes charges réelles + amortissement représentent plus de 50 % de ton CA, le régime réel est plus avantageux. Avec un emprunt récent, c'est presque toujours le cas.
2. Calcul comparatif sur un cas typique
Prenons un T2 acheté 250 000 € avec emprunt sur 20 ans (mensualité ~1 200 €), loué en LCD à 1 800 €/mois de CA brut.
- CA annuel brut : 1 800 × 12 = 21 600 €
- Micro-BIC (avec abattement 50 %) : revenu imposable = 10 800 €. Si TMI 30 % + 17,2 % CSG/CRDS = 5 097 € d'imposition
- Régime réel : intérêts emprunt 6 000 € + copro 800 € + assurance 400 € + amortissement mobilier 700 € + amortissement immeuble 4 500 € + autres charges 1 200 € = 13 600 € de charges. Bénéfice = 21 600 − 13 600 = 8 000 €
- Régime réel impôt : 8 000 × 30 % + 17,2 % = 3 776 €
- Économie régime réel vs micro-BIC : 5 097 − 3 776 = 1 321 €/an
3. Quand chaque régime est plus pertinent
Voici la matrice de décision basée sur ton profil.
- Micro-BIC (abattement 50 %) : pertinent si tu loues sans emprunt ET avec peu de charges (<30 % du CA). Typiquement : résidence secondaire payée comptant
- Micro-BIC (abattement 30 % en 2026 pour non classé) : à recalculer car l'abattement réduit baisse l'avantage. Le réel devient quasi toujours plus intéressant
- Régime réel : presque toujours plus avantageux si tu as un emprunt en cours, des charges importantes, ou de l'amortissement à pratiquer
- Régime réel + amortissement immeuble : nécessite que l'immeuble soit dans ton patrimoine pro (BIC). Comptable spécialisé recommandé
4. Comment basculer en régime réel
Le passage au régime réel se fait via une simple déclaration auprès du SIE (Service des Impôts des Entreprises) avant le 1er février de l'année concernée. La bascule est valable pour 1 an renouvelable tacitement.
- Tu envoies un courrier au SIE indiquant que tu opte pour le régime réel BIC (modèle dispo sur impots.gouv.fr)
- Tu tiens une comptabilité simplifiée : registre des recettes, journal des dépenses, livre d'inventaire
- Tu déclares en 2031-K-bis et 2031-bis (déclaration BIC) avec ton 2042-C-PRO
- Si tu n'es pas comptable, prends un comptable spécialisé LCD (~600-1 200 €/an, déductible)
- Le coût comptable est largement compensé par l'économie fiscale dans 90 % des cas